合同签订未过户恶意毁约被驳回
【案情回顾】
2014年8月，一纸诉状搅乱了刘老先生的生活，原来在十年前刘老先生购买了范先生名下的央产房，至今未过户。由于近些年北京房价的飞涨，房屋价格已经翻了几倍，曾经几十万元的房屋已经市价300余万元。范先生将刘老先生诉至法院，要求解除双方签订的房屋买卖合同，并将房屋腾退给范先生。
刘老先生收到法院的诉状，一时不知所措，自己合法买的房子，合同也签了，房款已经付了，且住了也十余年了，怎么范先生说毁约就毁约呢。刘老先生找到华律网推荐的北京知名律师彭建律师。
【律师分析】
彭建律师接待刘老先生，了解案情后。告知刘老先生不必担心，范先生的诉讼请求没有法律依据，不会得到法院的支持。理由如下：首先，双方签订房屋的主体合格，均具有完全行为能力，合同的意思是双方真实意思表示，不存在受胁迫等影响合同效力的情形。其次，双方买卖的标的合法，虽然房屋交易的标的是央产房，但是在范先生购买央产房时与房屋原产权单位的约定是房屋可以上市交易。且刘先生与范先生在合同中也约定了，待涉案房屋具备交易条件时办理房屋产权过户，该约定并不违法，属于法律所规定的附条件合同，受法律保护。再次，合同已经实际履行，刘老先生已经支付了大部分购房款，且已经实际入住，刘老先生并不存在任何违约的情形。综上，范先生的诉请，要求解除双方签订的房屋买卖合同，没有法定事由亦不具备约定事由，故法院不会支持原告范先生的诉讼请求。
听了彭建律师的建议，范先生心里有些踏实，并委托彭建律师代理了本案。
【法院判决】
本案经历了四次庭审，在法庭上彭建律师据理力争，做到有理有据有节，最终法院依法驳回原告范先生的全部诉讼请求。本案经历了二审，最终法院维持原审判决驳回了范先生的全部诉讼请求。
【案后语】
本案的原告的本意在于想要回已经出售的房屋，根本在于房屋价格的上涨，想恶意毁约，而无视合同及法律的约束力。如果房价平稳，相信也不会出现本案以及此类诉讼。希望每一位读者能够用法律的武器维护自己的合法权益，而不是用法律的弊端去获益，让我们都成为诚实守信的中国人。
北京市东城区人民法院
民事判决书
(2014)东民初字第10434号
原告：范某，男，住北京市丰台区某号房
委托代理人：李律师，北京市某律师事务所
委托代理人：张女士，女，范某配偶，住址同范某。
被告：刘老先生，男，住北京市东城区某处
第三人：李女士，女，被告配偶，住址同被告
第三人：刘小，男，被告之子
嗲三人：严某，女，被告之儿媳
被告及第三人委托代理人：彭建，北京市某(由于已更换执业机构暂隐去)律师事务所律师。
原告范某诉被告刘老先生房屋买卖合同就烦一案，本院于2014年8月19日立案受理，依法由代理审判员代净适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院根据原告的申请，依法追加李女士、刘小、严某为本案第三人。原告的委托代理人李律师、张女士，被告刘老先生，第三人李女士及其委托代理人彭建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告范某诉称：2005年某月某日，原告与被告签订房屋买卖协议，约定原告名下位于本市东城区某处房屋出售给被告。同年12月5日，双方签订买卖房屋补充协议，被告分两次共支付原告房价款N万元，且被告已经入住该房屋。现原告家中住房紧缺，原告又身患重病，系二级残疾人，所以对上述房屋买卖协议提出反悔，以保护原告及其家庭的自身居住权利，这是符合原被告双方约定的合同解除条件的，原告亦向被告发出了解除合同的通知，因此，原告依约有权主张解除合同。原告愿意按照协议约定向被告支付违约金，以解除双方买卖房屋协议及补充协议。故原告诉至法院，请求判令解除原被告之间于2005年某月某日签订的《买卖房屋协议书》以及于2005年12月签订的《买卖房屋的补充协议》;判令被告及第三人腾退位于本市东城区某处房屋;本案诉讼费用用被告负担。
被告刘老先生辩称：不同意原告的诉讼请求。原被告之间签订的房屋买卖协议及补充协议系双方的真实意思表示，合法有效。双方应该按照合同约定履行义务，被告已经积极履行合同的主要义务，而原告以住房紧张、身患疾病为由拒不履行合同义务，违反合同法的诚实信用原则，构成违约。有关补充协议百分之十违约金的约定并不是解约违约金条款，而是对违约行为的惩罚性违约金条款。在双方的合同中，并没有关于如何行使合同解除权的约定，且双方履行合同过程中已不存在法定解除合同的情形，因此，被告不同意解除合同，双方应该继续履行合同。另，被告在本市并无其他住房，不同意为原告腾退房屋。综上，被告请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
第三人述称：不同意原告的诉讼请求。第三人在本市并无其他住房，涉案房屋系被告及第三人全家人在北京的唯一住房。并且，原告与被告之间签订的房屋买卖合同合法有效的，不存在任何形式的法定无效情形。被告已经履行了主要合同义务，实际产权人应当是被告。因此，第三人不应为原告腾退涉诉房屋。
经审理查明：被告刘老先生与第三人李女士系夫妻关系，育有第三人刘小。第三人刘小与严某系夫妻关系。
1996年某月，原告依法取得北京市东城区某处住房(简称“涉诉房屋”)的房屋所有权证书。2005年某月，原被告双方签订《买卖反鼓舞协议书》(简称“涉诉协议”)，约定：1、原告将涉诉房屋以人民币M万元出售给被告。2、付款房屋为自签订本协议之日，被告首付原告购房款人民币N万元整，余款K万元，待办理号产权交接手续后一并付清。3、房屋交易过程中的费用按国家规定双方各负其责，按实际发生的费用双方各自承担，联合办理。4、此房那个预计在2005年底前可办妥上市手续(有原产权单位求说明)，届时可办理好过户手续;如不能办理过户，原告承诺将首款全额退还被告。5、办妥产权过户手续后，原告承诺一个月之内让被告顺利入住。6、房内的固定设备留给被告，空调两部，电热水器两部留给被告。7、其他未尽事宜双方协商解决。协商不妥之事，可仲裁或诉讼。同日，被告依约向原告支付首付款购房款人民币N万元。
2005年12月某日，原被告双方签订《买卖房屋补充协议》(简称“补充协议”)，约定兹因原告急需资金支付债务，故修改原协议，双方协商如下：一、应原告请求：在已付N万元首付款后，再付L万元(支付债务)，余款P万元分两次付清，先付W万元，余R万元待原告将涉诉房屋过户到被告名下后一并付清。二、原告在收到被告第二次付给的L万元同时将手中未过户的房契等手续及房门钥匙交与被告入住。三、原协议第五条撤销。四、原协议第四条更改为：待原产权单位办妥上市手续后原告及时为被告办理过户手续于被告名下。五、如买卖双方出于各自的原因反悔、变故，需向对方支付10%的违约金。该补充协议落款卖房人签章处由其爱人张女士代签，对此，原告认可该补充洗衣的效力。同日，被告依约向原告支付房款L万元。补充协议签订后，被告及第三人李女士入住涉诉房屋至今，第三人刘小与第三人婚后亦入住涉诉房屋至今。对此，原告称被告刘老先生在北京市东城区另有住房，涉诉房屋并不是被告一家唯一住房。被告对此予以认可，但称与本案无关。
庭审中，被告称射速协议及补充协议签订后，由于涉诉房屋系央产房，而涉诉房屋的原产权单位未将该房屋在中央级在京国家机关住房交易中心进行备案，导致涉诉房屋未能办理所有权转移登记手续。直到2012年，被告了解到原产权单位同意为涉诉房屋办理上市备案手续，需要原告配合办理相关手续，但原告借故拖延，不予配合。对此原告称对于涉诉房屋是否可以办理上市备案手续不清楚，被告从而为告知过原告。
诉讼中，本院到中央级在京国家机关住房交易中心了解涉诉房屋备案的相关事宜。据该中心介绍，涉诉房屋的原产权单位未将该房屋进行备案，具体原因须向该单位核实。为此，本院又到产权单位了解相关情况。经核实，涉诉房屋尚未已办理上市备案手续，需待原告根据规定向产权单位提出申请办理相关手续，有产权单位及上级主管部门审核通过方可上市备案。目前，原告并未申请办理相关手续，涉诉房屋尚不具备上市交易条件。
上述事实，有东字第32485号、东更字第6478号房产所有证《买卖房屋协议书》，《买卖房屋的补充协议》，收款条，询问笔录，及当事人的当庭陈述等证据在案为证。
本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据本案查明的事实，原被告之间签订的涉诉协议及补充协议系双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原告依据补充协议第五条之约定要求解除原被告之间签订的涉诉协议及补充协议一节，原被告双方对此条款解释不宜。原告认为此条款为解约条款，原告有权单方反悔解除合同。被告则认为此条款为违约责任条款，原告无权据此主张合同解除权。本院认为，结合补充协议第四条对涉诉协议第4条之修订的相关条款认定，原被告双方的合同目的明确，即在涉诉房屋办妥上市手续后由原告及时为被告办理过户手续，由此推定补充协议第五条有关反悔变故的约定并非指原告可以反悔不为被告办理产权过户而有权单方解除合同。从确定合同各方的权利义务应当遵循公平原则出发，将补充协议第五条有关反悔变故的约定机械解释为原告有权反悔不履行亦未而单方解除合同，对被告亦不公平。故本院认定，补充协议第五条之约定系原被告双方有关任何一方不履行合同义务应承担相应违约责任的约定，并非约定合同一方单方解除合同的条件。故对原告要求解除涉诉协议及补充协议，以及要求被告及第三人腾退房屋的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百二十五条第一款之规定，判决如下：
驳回原告范某的全部诉讼请求。
案件受理费35元，由原告范某负担(已交纳)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内，未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 代 净
二〇一四年十月二十日
书记员 宿云达
（摘自：华律网）
2015-12-22 10:34:36 浏览：
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