侵犯优先购买权的合同效力如何？
【案情】
2009年11月，贾某与孙某签定了一份房屋租赁协议，孙某将其所有的一套房屋出租给贾某用做商业经营，租赁期间由2009年12月1日至2010年11月30日，为期一年。2010年6月，孙某在未通知贾某的情况下将该栋房子出售给第三人，并理了过户登记手续。贾某认为，在承租期间内其对该房屋享有优先购买权，孙某在未履行通知义务的情况下将房屋卖给他人侵害了其优先购买权并诉法院，请求法院认定孙某与第三人之间的房屋买卖合同无效，确认其对所承租房屋享有优先购买权。
【观点】
孙某与第三人之间的房屋买卖合同效力如何？
第一种意见认为，根据《民法通则司法解释》和《合同法》第二三十条的规定，贾某对其所承租的房屋在同等条件下具有优先购买权，孙在未履行通知义务的前提下出售房屋的行为侵害了贾某的优先购买权，应当认定环保局与第三人之间的房屋买卖合同无效。
第二种意见认为，贾某虽然对其所承租的房屋享有优先购买权，孙某的行为也侵害了其优先购买权，但该优先购买权是一种附属于承租权的权利，而承租权是基于租赁合同而取得的一种债权，所以优先购买权本质上也是一种债权，不具有对抗第三人的效力，环保局与第三人之间的房屋买卖合同有效，贾某可以请求孙某给予相应赔偿。
【律师说法】
赞同第二种意见，理由如下：
首先，从房屋承租人优先购买权的性质来看，我国《物权法》中没有将优先购买权规定为物权，因此优先购买权不属于物权范畴，不具有“对世性”。
此外，房屋承租人优先购买权是附随于租赁关系的，该项权利的设定也是法律对房屋所有人所附加的义务，并可自动成为买卖关系的组成部分。从这个意义上说，房屋承租人优先购买权本质上仍然是债权，不具有对抗第三人的效力。
其次，从我国的法律规定来看，虽然《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民通则>若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。但是2009年颁发的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。所以，2009年的《城镇房屋租赁合同司法解释》变相的修改了《民法通知司法解释》，故此出现这种侵犯有限购买权的情形，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院会基于2009年的司法解释不会支持。据此，我国目前的法律也承认优先购买权的债权性，房屋出租人侵害承租人优先购买的房屋买卖合同有效。
承租人只能要求赔偿损失。
综上，本案中孙某在未事先通知承租人贾某的情况下将房屋出售的行为是有效的，贾某不得据此主张孙某与第三人之间房屋买卖合同无效，而只能请求孙某给予相应赔偿。
2009年11月，贾某与孙某签定了一份房屋租赁协议，孙某将其所有的一套房屋出租给贾某用做商业经营，租赁期间由2009年12月1日至2010年11月30日，为期一年。2010年6月，孙某在未通知贾某的情况下将该栋房子出售给第三人，并理了过户登记手续。贾某认为，在承租期间内其对该房屋享有优先购买权，孙某在未履行通知义务的情况下将房屋卖给他人侵害了其优先购买权并诉法院，请求法院认定孙某与第三人之间的房屋买卖合同无效，确认其对所承租房屋享有优先购买权。
【观点】
孙某与第三人之间的房屋买卖合同效力如何？
第一种意见认为，根据《民法通则司法解释》和《合同法》第二三十条的规定，贾某对其所承租的房屋在同等条件下具有优先购买权，孙在未履行通知义务的前提下出售房屋的行为侵害了贾某的优先购买权，应当认定环保局与第三人之间的房屋买卖合同无效。
第二种意见认为，贾某虽然对其所承租的房屋享有优先购买权，孙某的行为也侵害了其优先购买权，但该优先购买权是一种附属于承租权的权利，而承租权是基于租赁合同而取得的一种债权，所以优先购买权本质上也是一种债权，不具有对抗第三人的效力，环保局与第三人之间的房屋买卖合同有效，贾某可以请求孙某给予相应赔偿。
【律师说法】
赞同第二种意见，理由如下：
首先，从房屋承租人优先购买权的性质来看，我国《物权法》中没有将优先购买权规定为物权，因此优先购买权不属于物权范畴，不具有“对世性”。
此外，房屋承租人优先购买权是附随于租赁关系的，该项权利的设定也是法律对房屋所有人所附加的义务，并可自动成为买卖关系的组成部分。从这个意义上说，房屋承租人优先购买权本质上仍然是债权，不具有对抗第三人的效力。
其次，从我国的法律规定来看，虽然《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民通则>若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。但是2009年颁发的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。所以，2009年的《城镇房屋租赁合同司法解释》变相的修改了《民法通知司法解释》，故此出现这种侵犯有限购买权的情形，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院会基于2009年的司法解释不会支持。据此，我国目前的法律也承认优先购买权的债权性，房屋出租人侵害承租人优先购买的房屋买卖合同有效。
承租人只能要求赔偿损失。
综上，本案中孙某在未事先通知承租人贾某的情况下将房屋出售的行为是有效的，贾某不得据此主张孙某与第三人之间房屋买卖合同无效，而只能请求孙某给予相应赔偿。
2014-08-05 21:58:00 浏览：
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